Wat is NEN 2580?

NEN 2580 is de Nederlandse norm voor het bepalen van oppervlaktes en inhouden van gebouwen. De norm definieert eenduidige regels voor het meten van vloeroppervlaktes, zodat iedereen op dezelfde manier meet en tot vergelijkbare uitkomsten komt.

De norm onderscheidt verschillende oppervlaktetypen:

•Bruto vloeroppervlakte (BVO): de totale vloeroppervlakte gemeten aan de buitenzijde van de gevels, inclusief constructieve elementen

•Netto vloeroppervlakte (NVO): de bruikbare vloeroppervlakte binnen de ruimte, exclusief dragende wanden, kolommen en schachten

•Verhuurbaar vloeroppervlak (VVO): de oppervlakte die commercieel verhuurbaar is, gebaseerd op de NVO minus gemeenschappelijke ruimtes

Welk oppervlaktetype relevant is, hangt af van het doel. Voor huurprijsberekeningen is het VVO leidend. Voor taxaties volgens de IPD/ROZ-standaard wordt doorgaans met het NVO gewerkt. Voor bouwvergunningen is het BVO de maatstaf.

Waarom nauwkeurigheid cruciaal is

Een afwijking van een paar procent klinkt verwaarloosbaar. Maar bij vastgoed lopen de financiële consequenties snel op:

•Bij een kantoorgebouw van 5.000 m² en een huurprijs van €200 per m² betekent een afwijking van 3% een verschil van €30.000 per jaar

•Bij taxaties beïnvloedt de oppervlakte de waardebepaling direct. Een te hoge opgave leidt tot een overschatting, een te lage tot een onderschatting

•Servicekostenverdeling op basis van onjuiste m²-opgaven leidt tot discussies tussen huurders en verhuurder

De nauwkeurigheid van de oppervlakteberekening staat of valt met de nauwkeurigheid van de onderliggende meetgegevens.

Hoe werkt een oppervlakteberekening uit scandata?

Het proces verloopt in een aantal stappen:

1. Scan

Het gebouw of de verdieping wordt gescand. Bij een kantoorverdieping van 1.500 m² is dat binnen een uur gebeurd. De scanwerkzaamheden verstoren het dagelijks gebruik niet.

2. Pointcloud als meetbasis

In de opgeschoonde pointcloud worden de meetlijnen getrokken conform NEN 2580. De modelleur volgt de muren, kolommen en schachten precies zoals ze in werkelijkheid staan, niet zoals ze op een tekening staan.

3. Berekening per norm

Op basis van de meetlijnen worden BVO, NVO en/of VVO berekend volgens de definities uit NEN 2580. De resultaten worden opgeleverd als oppervlaktestaat, doorgaans in combinatie met een plattegrond waarop de meetlijnen zichtbaar zijn.

4. Controleerbaarheid

Omdat de pointcloud bewaard blijft, is elke berekening achteraf controleerbaar en reproduceerbaar. Bij discussie over een oppervlakte hoef je niet opnieuw te meten: je opent de pointcloud en controleert.

Toepassingen

Oppervlakteberekeningen uit scandata worden ingezet in uiteenlopende situaties:

•Huurprijsberekeningen: de basis voor huurovereenkomsten en herberekeningen bij gewijzigde indelingen

•Taxaties: nauwkeurige m²-opgaven als onderdeel van de waardebepaling

•Servicekostenverdeling: eerlijke verdeling op basis van werkelijke oppervlaktes per huurder

•MJOP en onderhoudsbegrotingen: oppervlaktes als input voor onderhoudscalculaties

•Due diligence bij vastgoedtransacties: verificatie van de opgegeven oppervlaktes voorafgaand aan aankoop

•Portefeuillebeheer: een uniform en actueel overzicht van alle m²-opgaven binnen een vastgoedportefeuille